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金科股份狂奔后遗症:踩中“三条红线” 质量问题出现频发

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杨柘

今年上半年,金科与融创中国的股权之争告一段落,老朋友红星家具集团战略入股,金科股权结构迎来稳定期。

即便如此,真正的控制者黄红云仍然不敢放松。尽管中期报告表现漂亮,但踩“三条红线”的压力和频繁出现的房地产质量问题仍然像泰山一样。

逆潮流而动高价买地

疫情未能影响金科股市的上涨速度。年初,企业设定的年销售目标为2200亿元,并未调整。这家重庆房地产企业还在冲击规模的路上跑着。

特别是在征地方面,企业一直保持激进的土地收储策略。

金科有限企业(000656。SZ)延续新增土地储备面积大于销售面积的情况。截至2020年6月底,企业新增土地储备建筑面积1370万平方米,是当年销售面积的1.59倍。期末企业总销售面积达到7400万平方米。

今年上半年,企业实现营收303.06亿元,征地成本546亿元,远超营收规模。今年上半年,该企业在公开市场上收购了87块土地。按征地资金和建筑面积计算,每平方米成本相当于3985.40元。去年同期,这个数字是2764.71元/平方米。

征地成本高,平均售价向下,必然会挤压企业的利润空间。

很明显,企业2月份收购的成都龙泉驿白河镇龙华路征地成本是6800元/平方米,实际销售价格不到1万元。剔除开发成本后,利润率相对较薄。

今年上半年,企业毛利率为25.95%,较去年底下降3个百分点。

踩三条“红线”

金科有限企业今年实施的“高质量发展”转型并不那么顺利。8月中旬,监管部门披露了房企三条红色监管红线:不含预付款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债率小于1倍。

在业内排名前20的企业中,金科股份可能是为数不多的同时踩“三条红线”的企业。

公开数据显示,截至6月份,剔除预付款后,企业资产负债率达到74.08%,净负债率为124.62%,现金短债率为0.98倍。

2020年6月底,企业的计息债务规模为1103.46亿元,如果要降低24个百分点,计息债务规模必须降低到958亿元左右。

截至今年上半年末,企业货币资金余额为367.6亿元,一年内到期的计息负债总额为354亿元。不考虑资金有限,手里的资金只能覆盖短期债务。

根据2020年中期报告,截至2020年6月底,企业实际担保总额为933.92亿元,占企业净资产的315.54%。

高更替率后遗症经常发生

金科股份的理念是“让你的生活更美好”。但是,在高离职模式下,可能真的会毁了你的一生。

今年7月,重庆金科联发东岳大厦的许多业主还没有收回他们的房子,他们的生活被“拖延”。

监管部门通报,东岳府项目10栋建筑基础下沉,建筑出现结构性裂缝,部分指标超出规范要求,监管部门责令拆除重建。有传言称,项目拆迁改造资金和业主违约金赔偿已经超过10亿元。

位于重庆市南岸区的金科联发金悦富项目于2018年5月被金科和联发集团收购。当时底价6000元/平米,总造价20.66亿元。

根据开心宝的说法,上述项目的开发商为重庆锦江联房地产开发有限企业,重庆金科房地产D

根据企业发布的《2017-2020年发展战略规划》,企业2020年的销售规模将达到2000亿元。为了达到这个目的,企业的“1671”高周转模式被运用到了极致。

主编:陈SF104

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